Vous percevez des loyers imposés, vous envisagez des travaux sur un logement ancien ou vous hésitez entre un bien en direct et une SCPI ? Nous calculons l’économie d’impôt réelle, le calendrier des travaux et le coût de l’opération avant tout engagement. Le premier rendez-vous est sans engagement. Nous vous recevons au cabinet de Narbonne, sur rendez-vous ou en visioconférence partout en France.
Le déficit foncier
Le déficit foncier apparaît lorsque les charges d’un logement loué nu dépassent les loyers qu’il rapporte. La loi vous autorise alors à déduire une partie de ce déficit de votre revenu global (salaires, pensions, bénéfices), dans la limite de 10 700 euros par an (economie.gouv.fr, mise à jour du 9 septembre 2026). Ce plafond passe à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G, payés avant le 31 décembre 2027.
Le mécanisme récompense les travaux, pas l’achat. Il intéresse surtout les contribuables fortement imposés qui perçoivent déjà des loyers ou qui achètent un bien ancien à rénover. En contrepartie, le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
Arc Gestion Privée, cabinet de conseil en gestion de patrimoine implanté à Narbonne, travaille sans produit maison et sélectionne les solutions parmi celles de ses partenaires assureurs et sociétés de gestion (liste sur la page Agréments). Nous calculons d’abord ce que le déficit foncier vous ferait réellement gagner, travaux et fiscalité compris, puis nous vous orientons vers un bien en direct ou vers des parts de SCPI.
Comprendre le déficit foncier
Un mécanisme fiscal réservé à la location nue au régime réel
Les loyers d’un logement vide relèvent des revenus fonciers. Au régime réel, vous déclarez les loyers encaissés et vous en retirez vos charges réelles : taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, intérêts d’emprunt et travaux. Quand le total des charges dépasse les loyers, le résultat devient négatif. Ce solde négatif est le déficit foncier.
Tous les travaux ne comptent pas. Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles : réfection de toiture, remise aux normes électriques, création d’une salle d’eau, pose d’un chauffage central. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne le sont pas, par exemple la transformation d’un garage en appartement ou l’aménagement de combles en chambre (article 31 du CGI, BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-10). Cette frontière se vérifie sur devis, avant de signer.
L’imputation suit un ordre précis. Les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers. La part du déficit issue des autres charges se déduit du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ou 15 300 euros pour certains logements conventionnés (dispositif Cosse). Le surplus, comme tout déficit issu des intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156 du CGI, BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20).
Un exemple chiffré. Vous louez un appartement 9 000 euros par an, vous payez 3 000 euros d’intérêts et 22 000 euros d’autres charges, dont 18 000 euros de travaux. Les loyers absorbent d’abord les intérêts, puis 6 000 euros d’autres charges. Il reste un déficit de 16 000 euros : 10 700 euros viennent en déduction de votre revenu global, 5 300 euros sont reportés. Dans une tranche marginale à 30 %, cette déduction représente 3 210 euros d’impôt sur le revenu en moins cette année-là.
Le contexte énergétique renforce l’intérêt du dispositif. Au 1er janvier 2025, 13,8 % des résidences principales du parc locatif privé étaient classées F ou G, soit 1,1 million de logements (ONRE, ministère de la Transition écologique, novembre 2025). Depuis 2025, un logement ne peut être loué que s’il est classé de A à F ; le seuil passe à E en 2028, puis à D en 2034 (service-public.fr, fiche F2042). Les travaux imposés par ce calendrier peuvent eux-mêmes créer du déficit foncier.
Les solutions de déficit foncier que nous mettons en place
Le déficit foncier se prépare avant l’achat ou avant les travaux, pas au moment de remplir la déclaration. Un immeuble ancien dans le centre de Narbonne, une maison de village louée depuis vingt ans dans l’Aude ou un appartement mal classé à Montpellier ne se traitent pas de la même manière. Nous partons de vos revenus fonciers, de votre tranche d’imposition et de votre horizon de détention, puis nous étudions les solutions adaptées parmi celles de nos partenaires.
Vous achetez un logement qui nécessite des travaux d’amélioration, puis vous le louez nu. Les travaux déductibles génèrent le déficit, et le bien rénové se loue mieux. Le prix d’acquisition, lui, ne se déduit jamais. L’opération n’a de sens que si le bien reste rentable une fois l’avantage fiscal consommé : emplacement, loyer de marché et demande locative passent avant la fiscalité.
Vous détenez déjà un logement loué nu et des travaux s’imposent. Les répartir sur plusieurs années civiles permet de rester sous le plafond de 10 700 euros et de limiter la part reportée. À l’inverse, concentrer les dépenses sur une année peut absorber d’un coup des revenus fonciers élevés. La déduction suit l’année du paiement : le calendrier des factures compte autant que leur montant.
Pour les travaux qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le plafond d’imputation monte à 21 400 euros par an. Les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022 (economie.gouv.fr). Un diagnostic de performance énergétique avant et après travaux justifie le changement de classe.
Vous achetez des parts d’une société civile de placement immobilier qui acquiert et rénove des immeubles anciens. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat foncier, déficit compris, et conserve ses parts jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Ces parts sont peu liquides et leur valeur n’est pas garantie. Voir notre page SCPI.
Après la période de conservation, vous pouvez poursuivre la location nue, passer en location meublée, vendre ou transmettre. Vendre votre seul bien locatif fait perdre le déficit encore reportable, faute de revenus fonciers sur lesquels l’imputer. Nous intégrons cette sortie à votre stratégie de transmission et succession.
Déficit foncier ou micro-foncier : le comparatif
| Critère | Micro-foncier | Régime réel avec déficit foncier |
|---|---|---|
| Conditions d’accès | Revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 15 000 euros par an | Accessible à tous, obligatoire au-delà de 15 000 euros |
| Charges prises en compte | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges réelles, travaux et intérêts compris |
| Création d’un déficit | Impossible | Possible dès que les charges dépassent les loyers |
| Effet sur les autres revenus | Aucun | Déduction du revenu global jusqu’à 10 700 euros par an (21 400 euros pour la rénovation énergétique) |
| Engagement | Aucun | Location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation |
| Durée de l’option | Régime par défaut | Option pour le réel irrévocable pendant trois ans |
En résumé : le micro-foncier convient à un propriétaire qui a peu de charges. Dès que les travaux et les intérêts dépassent 30 % des loyers, le régime réel devient plus favorable, et le déficit foncier permet d’aller plus loin en allégeant l’impôt sur vos autres revenus. Le choix se fait lors d’un bilan patrimonial, en cohérence avec votre stratégie d’investissements immobiliers.
À qui s'adresse le déficit foncier ?
Des solutions pour chaque profil de contribuable
Le déficit foncier est d’autant plus efficace que votre tranche marginale d’imposition est élevée : chaque euro déduit du revenu global vous fait économiser l’impôt au taux de cette tranche.
Notre approche sur le déficit foncier
Un accompagnement sur mesure, au plus près de vous
Arc Gestion Privée ne conçoit pas de programme immobilier. Notre rôle consiste à vérifier que l’opération tient debout sans l’avantage fiscal, puis à l’organiser avec votre expert-comptable. Cinq principes guident notre accompagnement.
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Sélection parmi nos partenaires, sans produit maison
Bien ancien en direct, travaux sur un bien détenu ou SCPI de déficit foncier : nous comparons rendement, risque, liquidité et charge de gestion entre les solutions des sociétés de gestion et opérateurs partenaires du cabinet (liste sur la page Agréments).
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Disponibilité
Nous vous recevons au cabinet de Narbonne, dans l’Aude, et accompagnons aussi des clients à Montpellier, dans l’Hérault et partout en France. Les premiers échanges peuvent se faire par téléphone ou en visioconférence.
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Transparence des honoraires
Notre rémunération et les frais des supports proposés vous sont présentés par écrit avant toute décision.
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Agréments et cadre réglementé
Le cabinet est Conseiller en investissements financiers (CIF) adhérent de la CNCGP, association agréée par l’AMF, et immatriculé à l’ORIAS.
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Vision patrimoniale globale
Le déficit foncier s’inscrit dans votre stratégie d’ensemble : défiscalisation, épargne retraite, transmission. Nous suivons les reports, la période de conservation et la sortie dans le temps.
Faites chiffrer votre opération de déficit foncier
Questions fréquentes sur le déficit foncier
Le déficit foncier obéit à des règles de calcul et d’imputation strictes. Voici nos réponses aux questions les plus fréquentes. Pour un chiffrage adapté à votre situation, un échange personnalisé permet d’affiner le calcul.
Un déficit foncier est le résultat négatif d’une location nue déclarée au régime réel : vos charges déductibles de l’année dépassent les loyers encaissés. Ces charges comprennent les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion et les intérêts d’emprunt. Le déficit hors intérêts se déduit de votre revenu global jusqu’à 10 700 euros par an. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, ne permet jamais d’en créer un. La location meublée relève d’un autre régime, présenté sur notre page location meublée.
Le calcul part des loyers encaissés dans l’année. Vous en retirez d’abord les intérêts d’emprunt, puis les autres charges déductibles : travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Si le total dépasse les loyers, la différence forme le déficit. Vous distinguez ensuite la part issue des intérêts, reportable sur les seuls revenus fonciers, de la part issue des autres charges, imputable sur le revenu global. Le détail figure sur la déclaration n° 2044. Nous établissons ce calcul lors d’un bilan patrimonial, avant d’engager les travaux.
Le plafond de droit commun est de 10 700 euros par an sur le revenu global. Il atteint 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Il est de 15 300 euros pour certains logements conventionnés, comme ceux du dispositif Cosse (economie.gouv.fr). Au-delà, le déficit se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Voir aussi nos solutions de défiscalisation.
L’imputation passe par la déclaration n° 2044, dont le résultat se reporte sur la déclaration de revenus. La part du déficit hors intérêts s’impute sur le revenu global de l’année, dans la limite du plafond applicable. Le reste s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes, en commençant par les plus anciens. Il faut être au régime réel, louer le bien nu et le conserver en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Gardez toutes les factures en cas de contrôle. Nous vérifions ces points avec votre expert-comptable dans le cadre de nos investissements immobiliers.
Une vente avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation entraîne la remise en cause du déficit déduit du revenu global, donc un rappel d’impôt. La loi prévoit trois exceptions : invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint (article 156 du CGI, BOFiP). Après ce délai, la vente est libre. Le déficit encore reportable ne s’impute que sur des revenus fonciers : si vous vendez votre seul bien locatif, il est perdu. Nous anticipons ce point dans votre stratégie de transmission et succession.