Le démembrement est un mécanisme technique : un montage adapté peut réduire votre fiscalité, un montage mal calibré peut se retourner contre vous. Bénéficiez d’un premier rendez-vous sans engagement, au cabinet de Narbonne ou en visioconférence partout en France.
Démembrement et nue-propriété
Qu'est-ce que le démembrement et à quoi ça sert ?
Démembrer un bien, c’est séparer la pleine propriété en deux droits distincts. L’usufruitier garde l’usage du bien et ses revenus : il l’habite ou en perçoit les loyers. Le nu-propriétaire détient les murs, sans pouvoir s’en servir tant que l’usufruit dure. Appliqué à la transmission, le mécanisme est simple : vous donnez la nue-propriété à vos enfants et vous conservez l’usufruit.
L’intérêt est double. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par l’âge de l’usufruitier selon le barème de l’article 669 du CGI : 50 % de la valeur du bien si vous avez entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans (simulateur officiel service-public.fr). Ensuite, à votre décès, l’usufruit s’éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires (article 1133 du CGI).
Un appartement de 300 000 euros donné à 65 ans est ainsi taxé sur 180 000 euros. Après l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant (articles 779 et 784 du CGI, service-public.fr), la base imposable tombe à 80 000 euros pour un enfant unique. Arc Gestion Privée, calcule l’opération, en mesure les contraintes et prépare la stratégie avec votre notaire, qui rédige l’acte de donation.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Un droit de propriété scindé en deux
La pleine propriété d’un bien réunit trois prérogatives : l’usus (utiliser le bien), le fructus (en percevoir les fruits, comme les loyers) et l’abusus (en disposer, c’est-à-dire le vendre ou le transmettre). Le démembrement sépare ces prérogatives entre deux titulaires. L’usufruitier conserve l’usage et les revenus du bien ; le nu-propriétaire détient le droit d’en disposer et récupérera la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
L’usufruit peut être viager (il s’éteint au décès de l’usufruitier) ou temporaire (fixé pour une durée déterminée, souvent 15 à 20 ans dans le cadre d’un investissement). Sa valeur dépend de cette durée : pour un usufruit viager, elle suit l’âge de l’usufruitier selon le barème de l’article 669 du CGI, de 90 % de la pleine propriété avant 21 ans à 10 % au-delà de 90 ans, par tranches de dix ans (source : article 669 CGI). Pour un usufruit temporaire, la valeur est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, sans pouvoir dépasser la valeur de l’usufruit viager (source : article 669 CGI ; BOFiP).
La répartition des charges est encadrée par le Code civil : l’usufruitier assume les dépenses d’entretien courant et la taxe foncière (article 605 du Code civil), tandis que le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, comme celles touchant les gros murs ou la toiture (article 606 du Code civil). Comprendre cette répartition est essentiel avant toute opération. Arc Gestion Privée vous accompagne dans cette analyse.
Les solutions adaptées au démembrement
Le démembrement n’est pas une solution unique : il se décline selon votre objectif, transmettre, investir ou optimiser votre fiscalité. Chaque configuration répond à une problématique patrimoniale précise et mobilise des mécanismes fiscaux différents. Voici les principales solutions qu’Arc Gestion Privée étudie avec vous, sans produit maison, en fonction de votre situation, que vous résidiez dans l’Aude, dans l’Hérault ou ailleurs en France.
Vous donnez la nue-propriété d’un bien à vos enfants tout en conservant l’usufruit, donc l’usage et les revenus, jusqu’à votre décès. L’avantage est double : les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, réduite selon votre âge, et l’usufruit rejoint la nue-propriété en franchise totale de droits à votre décès (source : article 1133 CGI). Chaque parent bénéficie en outre d’un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans (source : article 779 CGI). Une donation anticipée réduit donc mécaniquement la base taxable. Cette stratégie s’articule avec notre accompagnement en transmission de patrimoine.
Vous achetez uniquement la nue-propriété d’un logement neuf avec une décote sur le prix, qui dépend notamment de la durée du démembrement, tandis qu’un bailleur, généralement social, détient l’usufruit temporaire pour une durée de 15 à 20 ans. Pendant cette période, vous ne percevez pas de loyer mais ne supportez ni gestion locative, ni taxe foncière, ni charges d’entretien, tout étant à la charge de l’usufruitier. Au terme, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité. C’est une solution patrimoniale de long terme, complémentaire d’un investissement en SCPI.
Le principe s’applique aussi aux parts de SCPI : vous pouvez acquérir la nue-propriété de parts avec une décote correspondant à la valeur de l’usufruit cédé pour une durée fixe. Vous ne percevez pas de revenus pendant le démembrement, mais vous constituez un capital immobilier à prix réduit, sans imposition sur des loyers que vous ne touchez pas et hors assiette IFI durant l’opération. Une piste pertinente pour les contribuables déjà fortement fiscalisés que nous accompagnons en gestion de l’IFI.
En savoir plus sur la SCPIEn savoir plus sur la SCPIFréquent sur les actifs financiers (assurance-vie, liquidités), le quasi-usufruit permet à l’usufruitier de disposer librement des sommes, à charge pour lui d’en restituer l’équivalent à terme. Il crée une créance de restitution déductible de la succession, un mécanisme technique à manier avec un conseil rigoureux.
Comparatif : donation en nue-propriété ou donation en pleine propriété ?
| Critère | Donation en nue-propriété | Donation en pleine propriété |
|---|---|---|
| Base taxable | Valeur de la nue-propriété uniquement (barème art. 669 CGI) | Valeur totale du bien |
| Conservation des revenus | Oui, le donateur garde l’usufruit et les loyers | Non, tout est transmis |
| Fiscalité à la reconstitution | Aucune (art. 1133 CGI) | Sans objet |
| Abattement mobilisé | 100 000 € par parent/enfant, sur une base réduite | 100 000 € par parent/enfant, sur la base totale |
| Contrôle du bien par le donateur | Maintenu via l’usufruit | Perdu |
| Adapté pour | Transmettre en conservant usage et revenus | Transmettre un capital dont on n’a plus besoin |
En résumé : la donation en nue-propriété permet de transmettre à moindre coût tout en conservant les revenus du bien, là où la donation en pleine propriété transfère l’intégralité immédiatement. Le choix dépend de votre besoin de revenus et de votre horizon. Arc Gestion Privée compare ces options avec vous, en lien avec son ingénierie patrimoniale et son accompagnement en transmission.
À qui s'adresse le démembrement de propriété ?
Le démembrement sépare la propriété d’un bien en deux droits : l’usufruit, qui permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne vocation à récupérer la pleine propriété à la fin de l’usufruit (Service-Public.fr). Ce mécanisme intéresse surtout les personnes qui préparent la transmission de leur patrimoine, un enjeu qui concerne de nombreuses familles en Occitanie. La région compte 106,7 personnes de 65 ans ou plus pour 100 jeunes de moins de 20 ans (Insee, mise à jour du 6 février 2026).
Pour une donation, la valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. Entre 61 et 70 ans, elle représente 60 % de la valeur du bien (article 669 du CGI). Le démembrement concerne aussi les investisseurs qui achètent un bien ou des parts de SCPI en nue-propriété pour constituer un patrimoine à terme, sans percevoir de revenus pendant la durée de l’usufruit. Arc Gestion Privée étudie avec vous, et avec votre notaire pour les actes, le montage adapté à votre situation.
Notre approche sur le démembrement
Un conseil structuré, au plus près de vous
Arc Gestion Privée travaille sans produit maison et sélectionne les solutions parmi celles de ses partenaires assureurs et sociétés de gestion (liste sur la page Agréments). Le démembrement engage sur plusieurs décennies : notre rôle est d’en mesurer les effets avant la signature.
-
Analyse de l'existant
Nous étudions votre patrimoine, votre fiscalité et vos objectifs de transmission ou d’investissement. Les rendez-vous ont lieu au cabinet de Narbonne ou en visioconférence, où que vous soyez en France.
-
Sélection des solutions
Nous étudions les solutions de démembrement adaptées à votre objectif (donation, nue-propriété immobilière, SCPI, quasi-usufruit), parmi celles des partenaires du cabinet, sans produit maison.
-
Stratégie et allocation
Nous définissons une configuration adaptée à votre situation et chiffrons l’économie fiscale attendue, barème à l’appui.
-
Mise en œuvre
Nous coordonnons les intervenants (notaire, promoteur, société de gestion) et préparons avec eux le montage juridique et fiscal ; les actes sont rédigés par le notaire.
-
Suivi
Nous assurons le suivi dans le temps, jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété. Arc Gestion Privée est conseiller en investissements financiers (CIF), adhérent de la CNCGP, association agréée par l’AMF, et immatriculé à l’ORIAS sous le n° 20 005 778. Ses modes de rémunération (honoraires et fraction des frais versée par ses partenaires) vous sont présentés avant tout engagement.
Prenons rendez-vous
Questions fréquentes sur le démembrement et la nue-propriété
Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées sur le démembrement de propriété et la nue-propriété. Elles portent sur le fonctionnement, la fiscalité, les charges et la fin de l’opération.
Le démembrement permet de transmettre un patrimoine à moindre coût fiscal : les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, réduite selon l’âge du donateur (barème article 669 CGI). À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans aucun droit (article 1133 CGI). Il offre aussi une décote à l’achat en investissement et sort le bien de l’assiette IFI du nu-propriétaire. Arc Gestion Privée chiffre l’avantage propre à votre situation.
L’usufruitier supporte la taxe foncière et les dépenses d’entretien courant du bien (article 605 du Code civil), puisqu’il en a la jouissance et perçoit les revenus. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations, comme celles des gros murs ou de la toiture (article 606 du Code civil). Dans un investissement en nue-propriété avec usufruit confié à un bailleur, vous n’assumez donc ni taxe foncière ni gestion pendant toute la durée.
La valeur de la nue-propriété résulte du barème fiscal de l’article 669 du CGI. Pour un usufruit viager, la nue-propriété vaut de 10 % de la pleine propriété (usufruitier de moins de 21 ans) à 90 % (usufruitier de plus de 90 ans), par tranches de dix ans. Par exemple, pour un usufruitier de 61 à 70 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Pour un usufruit temporaire, l’usufruit vaut 23 % par période de dix ans. Arc Gestion Privée réalise ce calcul avec vous.
Le nu-propriétaire est en principe exonéré d’impôt sur la fortune immobilière sur le bien démembré : c’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). Le bien sort donc de l’assiette IFI du nu-propriétaire pendant toute la durée du démembrement, ce qui en fait un levier d’optimisation pour les contribuables concernés. Nous intégrons ce point à votre stratégie globale d’optimisation IFI.
À l’extinction de l’usufruit, par décès de l’usufruitier ou arrivée du terme, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Cette reconstitution s’opère sans aucun droit de succession ni impôt (article 1133 du CGI), hormis une éventuelle taxe de publicité foncière dans certains cas. C’est la clé de l’optimisation : l’usufruit n’est jamais taxé lors de sa réunion à la nue-propriété. Arc Gestion Privée anticipe cette échéance dans votre plan de transmission.
L’investissement ou la détention en nue-propriété implique de renoncer aux revenus pendant toute la durée du démembrement, ce qui suppose de ne pas avoir besoin de ces liquidités à court terme. La revente d’un bien démembré est également moins liquide qu’un bien en pleine propriété. Enfin, l’opération suppose un horizon long. Ces points doivent être évalués au regard de votre situation ; Arc Gestion Privée réalise cette analyse au préalable.
La vente d’un bien démembré est possible mais nécessite l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire, chacun ne pouvant céder seul que son propre droit. Le prix est alors réparti entre les deux selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété (barème article 669 CGI), sauf convention de quasi-usufruit sur le prix. Cette rigidité relative s’anticipe dès le montage. Arc Gestion Privée prépare ces points en amont avec le notaire, qui rédige les clauses de l’acte.